L’evoluzione della prassi potrebbe rendere più attraenti i trust immobiliari
Lo strumento del trust, a trent’anni dall’entrata in vigore della Convenzione de L’Aja del 1° luglio 1985, ratifi-
cata in Italia con L. 364/1989, è uno degli strumenti cardine della pianificazione patrimoniale.
Si ricorda che il trust è uno strumento estremamentduttile, che ben si presta a diversi utilizzi. In particolar
modo, in Italia, il trust è stato sovente istituito, come trust familiare, discrezionale, irrevocabile e fiscalmen-
te opaco. A seconda di come il settlor definisce il programma dell’atto istitutivo, il trust può terminare alla
dipartita dello stesso o, al contrario, sopravvivergli, accompagnando le generazioni successive della fami-
glia. In funzione della legge regolatrice prescelta, il trust può infatti durare anche molti decenni. Ecco che in
quest’ultima fattispecie, gli immobili, si pensi in particolar modo a quelli rispetto ai quali la famiglia nutre
un vincolo affettivo, invece che trasmettersi, di volta involta, da una generazione all’altra, potrebbero rimane-
re vincolati nel fondo in trust.
L’utilizzo del trust intergenerazionale sortisce, infatti,interessanti effetti. È il trustee, nel corso della vita del
trust, ad occuparsi della destinazione degli immobili, manutenzione, nonché degli adempimenti fiscali e le-
gali. Evitando la trasmissione intergenerazionale degli immobili, vengono anche scongiurate eventuali liti
legali ereditarie, preservando al contempo l’unità del Patrimonio di Famiglia ed il relativo valore.
La variabile fiscale, in una attenta pianificazione patrimoniale, non deve guidare le scelte, tuttavia, nel parti-
colare caso degli immobili disposti in trust, pare che l’evoluzione della prassi dell’Agenzia delle Entrate pos-
sa rendere ancora più attraente la concentrazione di compendi immobiliari, in appositi trust destinati a re-
golarne la governance tra le generazioni nonché la gestione quotidiana (temi complessi, per i quali, ad esem-
pio, l’istituto della comunione ereditaria ha storicamente dimostrato i propri limiti).
L’inquadramento fiscale dei trust, con particolare riguardo alle imposte indirette, è stato oggetto di ampio
dibattito nella giurisprudenza di legittimità, tanto da aver mutato l’interpretazione della prassi dell’Agenzia
delle Entrate (rispetto alle posizioni in precedenza esposte nelle circolari n. 48/2007 e n. 3/2008), come
esplicitato nella bozza di circolare in pubblica consultazione dall’11 agosto 2021.
Allorquando dovesse essere confermata tale nuova interpretazione da parte dell’Amministrazione finanzia-
ria, all’istituzione di un trust fiscalmente residente in Italia, se redatto con atto pubblico o con scrittura pri-
vata autenticata, parrebbe unicamente essere dovuta l’imposta di registro in misura fissa ai sensi dell’art. 11
della Tariffa, parte prima, del DPR 131/1986. Se invece, in sede di istituzione, o con successivo atto dispositi-
vo, dovessero essere vincolati nel fondo in trust beni immobili siti in Italia, sarebbero inoltre dovute le impo-
ste ipotecaria e catastale, di cui al DLgs. 347/1990, in misura fissa.
A parere dell’Amministrazione finanziaria, analogamente, “le imposte ipotecarie e catastali in misura fis-
sa saranno dovute nell’ipotesi di formalità e volture catastali eseguite per effetto dell’atto di sostituzione del
trustee”.
Quanto all’imposta di donazione, il beneficiario di capitale potrebbe dover corrispondere l’imposta sola-
mente all’atto di attribuzione dei beni immobili al beneficiario e non invece all’apposizione del vincolo di
destinazione, con aliquota e franchigia parametrata rispetto al rapporto di parentela con il disponente (art. 2
commi 48 e 49 del DL 262/2006), con base imponibile pari al valore emergente dalla moltiplicazione delle
rendite catastali per i noti coefficienti di aggiornamento, come risultante dal combinato disposto dagli artt.
14 e 35 comma 4 del DLgs. 346/1990.
Con riguardo, invece, alle imposte ipotecaria e catastale, la bozza di circolare, chiarisce che le “formalità e le
volture catastali eseguite in dipendenza di atti di attribuzione dei beni immobili o diritti reali immobiliari
vincolati in trust ai beneficiari, realizzando l’effettivtrasferimento dei beni in questione, sono soggette, in-
vece, alle imposte ipotecaria e catastale in misura proporzionale”, rispettivamente del 2% e 1%, con la mede-
sima base imponibile dell’imposta sulle donazioni.
Ai fini dei tributi locali, si noti che il trust non usufruisce della normativa relativa all’abitazione principale
(Cass. n. 15988 del 27 luglio 2020), pertanto gli immobili di piena proprietà del trust sono sempre assoggettati
ad IMU. Nel caso di immobili a disposizione, per i trusfiscalmente opachi, ai fini IRES, non è applicabile l’ef-
fetto sostitutivo IMU di cui all’art. 8 comma 1 del DLgs.23/2011.
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